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浅谈商铺投资注意事项

更新时间:2010-1-22:  来源:毕业论文

浅谈商铺投资注意事项
现今投资商铺成了一个热门话题。那么,投资商铺,回报率究竟有多高?我们选择商铺的时候,应该注意哪些要素?规避哪些风险呢?
商铺6-8年收回投资,此后每年的出租收益率是16%左右,真是很诱人啊。现在,大家手里都有了一些镕钱,希望能投资一些好的项目。最近,商铺成了新的投资热点。
投资,最主要的目的当然是希望能够"钱生钱、利滚利",多赚一些钱!而时下正卖得红红火火的商铺,其最大的卖点就是回收成本快、投资回报率高。
可是,选择商铺的时候,也不能只听商家的宣传,这商铺投资回报率究竟有多高?其实,我们自己也能算出个大概来,那怎么计算呢?
年收益率一般8%
一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。
第一种方法,主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)畛12 =年租金收入
年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率
反之,用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限
第二种方法,主要适用于贷款投资的收益计算。
计算公式为:(税后月租金-按揭月利息-每月物业费)畛12 =年租金收入
(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限
反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率
投资,当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。
投资专家告诉我们,上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略:
首先,在商铺的前期购买环节中的支出:
1.购买商铺应交的契税,为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元,仅契税一项就要交1.5万元。
2.在贷款政策方面,商铺的贷款利率也相对较高,为5.76%,这样,贷款利息也会增加投资的成本。
3.购买后再出售,还要缴纳总房价的5%的综合税。比如,转手出售50万元的商铺,就要缴纳2.5万元的税费。
其次,在商铺后期使用过程中的支出:
1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用,都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。
2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出,也要考虑在内。
所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
今后考察商铺,也别只听商家的宣传,自己也可以算一算。
不过,任何投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。
有四大风险
1.商铺的空置率,做出租经营的商铺,如果长期空置,损失是很大的。
2.商铺所在的位置,在近年城市规划中,有没有拆迁、改建的可能,或是新建道路、建筑等影响商铺生意。
3.开发商的资质、实力,是否存在问题,以免影响工程质量和交工时间。
4.如果是贷款投资,应当考虑在贷款利息方面,国家政策有可能进行的调整。
看来,除了要计算投资收益、更要考虑到风险,不过专家说,投资商铺还是大有前途的,不过,一定要善于选择有升值潜力的商铺。那究竟该怎么选呢?
选铺六大要素
无论是选住宅还是买商铺,地理位置都是最重要的。那好的地理位置,有什么标准呢?
选择商铺要素1——‘两心’:
第一,商铺最好要处于核心商圈。怎么讲呢?城市的商业中心是大的核心商圈;社区、居民区的商业中心是小核心商圈,这些区域客流量大、商业气氛浓,生意自然会更好!
第二,要关注新商圈。一般新形成的或正在发展中的商圈,其商铺的价格要比成熟市场便宜得多,而且,不少商圈还有很大的发展和升值的潜力,在经过认真的考察之后,投资新商圈,也是不错的选择。

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