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拍卖活动中的优先购买权的探讨

更新时间:2010-12-21:  来源:毕业论文

拍卖活动中的优先购买权的探讨
 在房屋拍卖活动中经常遇到一个问题,这就是承租人能否行使优先购买权的问题。《拍卖法》并未就房屋承租人的优先购买权作出明确的规定。所谓房屋承租人的优先购买权,是指当出租人出卖房屋时,承租人在相同条件下,依法享有先于其他人而购买房屋的权利。

  由此我们可以看出,房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权,其行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能。同等条件主要指出价条件,包括价格、交付房款期限、方式等。我国以往的立法和司法解释对房屋承租人的优先购买权已有相应规定,《合同法》中予以了明确。

  优先购买权是公司股东的一项重要权利,但《公司法》并未对各种具体情况下行使优先购买权作出明确规范。对于司法程序中拍卖被执行股权以及国有股权转让问题,当前的司法解释及部门规章与《公司法》、《拍卖法》的规定存在冲突。在目前的法律架构下,应当寻找适当的途径解决这种法律冲突,以最大限度地保护各方面的利益。

  正确地认定房屋承租人优先购买权中的同等条件,对保护各方当事人特别是承租人的合法权益非常关键。我们必须明确的是拍卖活动中同等条件仅限于价格相同的条件下,承租人有优先购买权。仅此而以。如果竞买人以更高的价格竞买,此时承租人的优先购买权没有约束力。

  优先购买权是一种期待权,始于基础关系成立之时。优先购买权的行使有四项条件,即:标的物出卖时行使、同等条件下行使、在一定期限内行使和须以一定方式行使。另外,标的物出卖应当在拍卖前合理期限内通知优先购买权人。优先购买权人应当在合理期限内出价承诺购买,并可以以此作为拍卖底价,以价高者得为原则。

  例如:某甲租了一套房屋,与房东签订了房屋租赁协议,并办理了房屋租赁登记备案手续,租赁期限为2年,按约定交纳了租金。可是在租赁期间,房东把该房屋给拍卖了,买受人某乙办理了产权过户手续。房东出卖房屋时,事先并未通知承租人某甲,也没向拍卖人说明任何事项。而且某乙以房屋所有权人身份让承租人尽快腾房,承租人某甲气愤不已。

  显然,房东的做法毕业论文http://www.lwfree.cn违反了有关规定。1.《民法通则》规定:“出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出售房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”2.《城市房屋租赁管理办法》规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”承租人某甲办理了备案手续,其租赁行为受法律保护。3.承租人某甲同房东签订的房屋租赁协议合法有效,而且签订协议后,又履行了登记备案等法定手续,承租人某甲完全有权以承租人名义依据法律规定的“优先购买权”主张房东同买主某乙之间的房屋买卖行为和房屋买卖合同无效。4.承租人某甲如果不买此出租房,承租、出租双方可协商解决,提前终止承租行为,出租人应给以适当补偿。5.承租人某甲如果不提前终止承租行为,根据买卖合同不破租赁的原则,某乙应当继续履行承租人某甲的原租赁合同。

  又如:张某承租了某单位的门面房做生意,后来某单位根据有关规定要把此门面房进行公开拍卖。张某看自己生意做得不错,想买下此房,但是张某没有经济实力购买此房。而且张某拒绝签收拍卖通知,也没有参加拍卖。房屋拍卖成交后,张某以承租人有优先购买权为由提出诉讼。

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