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论中国房价上涨的原因

更新时间:2009-3-26:  来源:毕业论文

论中国房价上涨的原因           

                                           

 

关键词】:捂盘销售,政府廉租房,加息

 

内容摘要】:

近俩年来,中国房价猛涨,原因是什么?有的人说是房地产开发成本的提高,一个“招拍挂”使低价提高了6%;那么建材的涨价也影响了房地产的价格。是否真的是建材,徒弟等价格上涨而导致了这里啊年来房间的迅猛上涨呢?

 

【正文】:

广东省在311日举行了05年房地产市场景气分析会上,一位多年从事房地产开发的顾问公司负责人,在回答记者的提问“矿石价格上涨,到底会不会影响房地产价格的上涨”时说出房价秘密:所有的开发商在定价的时候会考虑成本,但这只是其中的一个因素,并不是关键因素。房地产利率比较高。

他并没有说清楚,说的更透彻,其实这就是开发成本并不等于开发商的实际投入。计算成本与利润的本质。开发企业的低资金和房屋预售,使开发商利润率比较的高,能消化掉土地,材料的涨价,国有土地使用权出让现状和目前的运作模式,使得土地,材料涨价与房价上涨无关。所以我认为房价这俩年高速上涨的原因有一下几点:

1.      地方政府对房地产商的托市

067月,中国出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,对外资的入市加以了严格的限制,同时商务部在很久以前也要求了对外商投资中国房地产事业的限制。

但是,基于现在全球化和已经加入世贸组织的相关原因,国外的资金大量流入是很难控制的,因此,在很长一段时间里面,国内资金仍然会追逐房地产市场的利润,同时引发外资的加入,这样就更加的促进了国内资金流入到房地产市场里面。

而地方政府对中国土地资源的配置有着很多不合理的地方,一方面是各个诚实的商品房住宅用地的拍卖价格不断攀高,在上海已经出现了一块足球场大小的地域竟然达到了惊人的44亿的价格,另一方面是土地的大量0低价给企业随意的滥用,加上政府对企业的相关保护政策,这种土地其实是负价卖出给企业的,对于这种现象的解释,我想原因就是前者的土地拍卖后的大量资金可以被政府纳入到地方政府的预算里面,可以是政府的资金和政府领导或者公务员的福利有了很大提高,中国政府的官员不像外国政府的官员,他们会把额外得到的钱花在自己的口袋里面,所以对于越来越高的土地价格只会让地方政府越来越富,对于他们来说,这个就是最好的结果!而另一个方面,向对于政府来说,虽然给了企业很多政策的优惠,但是他们在发展工业上的增值却可以用来增加他们自己的官员政绩,与此同时工业带来的大量税收,也是可以提升他们当地政府的财政收入

通过以上可以看出,在土地资源方面,政府只会考虑自己的财政收入和自己政绩,绝对不会去考虑老百姓的利益,这个就是为什么房地产那些很多的降温措施没有起作用的原因,反而是价格的越来越高!

2.      中国的炒楼买楼现象严重

现在中国的炒楼买楼现象非常严重,在中国的各大城市都有这种现象的存在,很多中产阶级甚至把这种方法想象成为一夜致富的好办法而不惜冒着房价大跌的危险与开发商一起超高楼盘的价格,在这种情况下很多让那些专职炒楼买楼的人们有了很大的心里保证和自信,因为他们看到了他们炒楼的结果那就是有更多的人来帮住他们一起炒楼。这些炒楼团中最著名的就是温州炒房团了,温州人在生意方面是很有头脑的笔者曾经在火车上遇到过俩个温州人他们对于生意要比一般的中国人内行的多,这些温州炒房团集中手中的资金将全部资金集中一起,投放一个城市,瞬间买下很多楼盘,让这个城市的楼盘交易量大幅上涨,我们知道供应比对应着的价格,他们是最价格的最根本影响,在这些成交量下面人们只看到了供不应求的表现而没有看到这个只是炒房团的一个惯用计量。这些购房的目的并不是为了居住,他们只是为了投资,倒卖。他们看来,买卖房屋要比炒股票期货来的小,更经济,更稳定,更划算,于是他们开始利用手中的大量资金,或者是向银行大量借贷,更有的是直接像银行贷款来买房子,他们买如后就是出租,或者找到更高的买主然后卖掉,赚其中的差价,他们的这些行为严重影响了正常市场经济下的中国楼市!

3.      开发商的捂盘销售

从这些年的房地产市场看来,囤积土地,囤积房屋,捂盘销售等已经成为大部分房地产开发商最常用的,用来太高房价,赚取更高利润的手段。他们为了获得更大的利润,开始想方设法囤积土地,空置房子,捂盘销售甚至是捂盘不售等,这些东西让买房者有了房子现在是越来越紧缺的假象,让他们有了很强的对于房子价格必将上涨的概念,在这个时候他们开始哄抬房价了。在这些房地产商中,有的为了使得自己的房子卖得快,买的人多,他们故意花钱去工地聘请几十人甚至上百人来排队购买自己刚刚推出的楼盘,这使得有不少人觉得现在房价的价格就是这么高而让有些买房者甚至不近期不打算买房者真正的加入到了买房行列当中来,这样他们就很容易,基本没有成本的提高了自己的房价,更有甚者是有的开发商与自己的代理商互相勾结,他们随意的哄抬自己楼盘的价格,例如在上海的某个小区,在065月时候开盘仅为6500元每平方米;同年年底,这个价格就上涨到了8220元每平方米;次年的5月份,竟然上涨到了12000元每平方米,从这些现象中来看,这种的房屋价格轰然变高是非常不正常的!

4.      开发商与银行相互勾结

仅仅是捂盘销售为什么在这么短的时间里面就可以哄抬出这么高的房屋价格呢,在这一到俩年里面为什么他们盖楼的贷款没有还而不用着急,进而放低自己楼盘的价格让自己的资金可以回流好来还清向银行的贷款呢,要知道银行的贷款利率是很高的。那就是他们与银行暗中勾结,他们与大型国有企业,中国支柱产业的相互勾结,按道理来说当他们向银行借了贷款之后就必须要在限期内还清,可是这些银行为了某些私人利益,竟然对这些企业的还贷期限做了一次又一次的修改让他们有了充足的时间可以用更多的手段来哄抬自己的楼盘价格。这些私人利益是什么呢,其一那就是某些银行官员的灰色收入,这个也是最多的私人利益,这个是最不用考虑的原因,在金钱面前,在开发商的美女战术面前,没有几个官员可以不动心,他们没钱买房,开发商送,送了之后在开发商经过一系列的操作之下你受贿的房子又可以无限的升值,简直是一句俩得!其二就是地方政府的干预,这与本文所说的第一条是基本一致的,就是说在银行向开发商要求还贷的时候开发商找到政府,以政府出面进行调节,政府人员会因为自己的政绩问题上,往往会用政治力量去决定经济,让银行在还贷方面进行延缓,这样开发商就达到了,一可以向银行贷款用于自己的炒作,二在还贷方面不用担心,因为政府会或者银行他们都可以如鱼得水!

5.      经济使用房屋,政府廉租房的建设不足

现在可以看出,房屋是不同于社会其他商品的,他是具有一种特殊的社会保障功能的商品,它既是一种商品,但是更多的体现了他的社会保障功能上面,人必须有房子!因此,全世界的各国政府在开发房屋这项特殊的商品上面是十分重视的。在我国,住房的那些保障功能主要体现在了对于低收入家庭的经济适用房,廉价租用房屋制度上,但是从我国这年的房地产开发经验上来看,很显然,中国政府对于这种利润极其低下的行业并没有表现出多么高涨的情绪,抓的也不紧,没能把这些最低级的最基本的房屋建设放在城市房屋建设的首位,尤其是在经济使用房,廉租房上面。以北京来看在2006年初公布的在3年要建设2000万平方米的各种类型的保障性房屋,但是到了今天除了西三旗限价房屋和宋庄地块稍微有点动静以外,其他的北京所成若的项目都是没有任何进展甚至连消息都没有,如果北京的房屋政策一直这样的走下去的话,恐怕低收入家庭的人们想要得到一套真正的经济适用房或者是廉价租房来说是非常困难的了,在这种情况下,中国有相当一部分的低收入家庭是在最近的3,到5年内是买不到保障性住房的,于是他们变无奈的选择贷款买房,甚至是借钱买房!

在中国,不,在整个世界上来说,住房,都是最重要的问题,他是民生最重要的问题,也是关系到社会和谐的建设问题,为此,国家历来都是很重视的。我相信,随着国家最近对中国房价的进行的多次调控都是代表了政府有决心,有信心能控制住中国日益上涨的房价,比如说央行的5次加息,多次的提高了准备金率,控制了很多信贷乱投放,甚至是买第二套房子的首付提高到了40%,这一系列的举措都让人们看到了房价下跌的希望,最近广东省的房价已经开始大跌,基本回落到了去年5月份的价格,而全国其他省份更是随着这次广东省房价的大跌而相应的进行了回落,在不久的将来我相信,中国的房价会让老百姓都住得起的,就想老师所说,一个月的工资一平米的房子! 

 

参考文献

[1] 雷海亮 , 房地产风险及其防范   《发展》20081

[2] 赵新华,房地产市场中的噪声交易研究    《财经研究》 20081

[3] 岳锋钢,200年住宅市场的元素始料未及的“变脸”    《安家》  20081

[4] 江培忠,物业税的开征与房地产市场     《全国商情(经济理论研究)   287
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