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论文房价上涨的原因

更新时间:2009-3-26:  来源:毕业论文

论房价上涨的原因

关键词】:炒房、外汇、政府、开发商

 

内容摘要】:

     人们的生活水平在进步,对住房的需求也越大。可是如今中国的房价上涨的速度之快,却是大家始料未及的。为什么会上涨这么快呢?政府又回出台什么政策来解决呢? 

 

【正文】:

在当今这个年代,人们的生活水平越来越好,人们开始关注起自己的衣、食、住、行,这些是与我们每个人都息息相关的。我们每个人从踏入社会开始,都要与这些打交道。在自己的温饱水平不错的情况下,人们开始向自己的住、行方面花更多的金钱,买车、买房已经成了朋友见面之间经常谈论的话题。

买房,这是许许多多外来人口到了大城市里都有的梦想。在这里找一份工作,买一套房子,从此在此安家落业,这是多么美好的一个梦想。然而,这也就让我们不得不去面队一个问题,中国的房价问题。有人说,中国的放假现在比气温长的还快。虽然夸张了点,但这也说明了中国的放假的飞速上涨。尤其是在深、沪、京这样的大城市,房价飞涨更是比飞机还快。因此,房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题,部分人非常关注的问题。房价上涨是必然的,随着人们生活水平的提高,收入的提高,按照每个月的收入可以买一平方米计算,房价会不断的上涨。然而,在像上海这样的大城市里,房价为何会上涨的如此之快呢?我想,这是有很多原因的,有外界的因素,也有内在的因素。

外界因素有很多,有人为的操作,也有资金的流入。

在上海谈及房地产,人们肯定会联想到温州人。他们来到上海,开始了他们的炒房行为,媒体称他们为温州炒房团。自从90年代后期,温州这个城市就逐步进入了公众的视野。温州人以商人的雄心和团结,在中国掀起一次又一次有争议的商业活动。从2001年开始,温州人浩浩荡荡进入杭州、上海等地,置下一栋栋商品房。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水,成为许多沿海城市人当年常见的情景。虽然政府很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施,但温州人的行为还是已经带来了很大的影响。有人认为,温州人的炒房的资金量还不足以影响整个中国的房市,但会触发后续资金,包括国际游资的进入,从而快速抬高房地产价格。看来,这是很有先见之明的。以往商品房完全是个人消费品,今天已演变为一种投资,甚至投机品。

除了温州人的炒房之外,另外一个原因就是外汇的大量流入了。在2006年初人们发现了一个异常现象,中国的海外实际货物进出口价格远小于最终的结算价格,这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金数量庞大,很大一部分都进入了内地各个方面的投资中了,而在这些投资中,房地产又占了很大一个比例。我在报纸上曾经看到,我国的外资入境已经已经达到了3000亿人名币。3000亿元人民币是什么概念?这几乎等同于南京这样的城市的全年GDP,而且这些只是通过非正常途径进入中国的。由于股票受政府调控影响比较大,投资商们如今更愿意将资金投入到房地产这一收益更快的产业中。这么庞大的一比资金,不再热衷于股事,更多的投入到了房地产中,房价怎能不升高?

以上这2点都是外界因素,除此之外就主要是地方政府、开发商和部分经济学家、媒体们了。他们勾搭成利益集团,强力阻挠宏观调控,成为推动房价上涨的幕后黑手

“政府一直会代表百姓的利益”,这是假设前提。但是,在这场房价剧烈上涨中,中国地方政府的行为是值得思索和检讨的。对于中国土地资源的配置,许多人可能会惊讶于以下事实:一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高,另一方面是大量土地以零地价给企业使用,加上税收优惠,土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象?原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入,而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖,同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此,在考虑土地资源的配置方面,官员考虑的是政绩,而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效,反而是越调控价格越高。为何地方政府把目标放在房地产上呢?原因就在于中央和地方分税制。地方政府在税收上吃“小头”,但土地出让金却归地方政府,这有平衡之意,却演变成地方政府在卖地和发展房地产市场的不节制行为。房价下跌、地价下降,地方政府的利益直接受损,因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。所以,地方政府暗中支持房价上涨,是房价暴涨的重要推动因素。

除了政府以外,另外一个幕后黑手就是开发商。在这两年全国各地房地产价格普遍上涨中,开发商一直是受益群体。但是,房价居高位后,他们的处境就有些微妙,行为开始怪异。一方面,城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上,经过七八年的发展,许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系,再加其工作团队的不断专业化,开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面,房价高位也引起金融部门的关注,他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅,将损失惨重。因此,在违反商业道德和法律的前提下,一些开发商用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工及其亲戚预购房屋,制造房屋畅销假象;将商品房不断倒手,制造当地商品房销售景气度高的气氛;还有就是密谋分阶段抬价,各个待售楼盘轮番提价,最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。

除了政府和开发商这2个幕后主要黑手之外,媒体和部分经济学家也起了一定的推动作用。当很多理性人士及国外机构纷纷作出中国房地产市场存在泡沫的预测时。但看看我们的报刊杂志、电视广播到处是新房热销的热烈场面,到处是欣欣向荣的销售数据,好像这里才是中国经济腾飞的缩影。看了地产广告,你会认为中国人都中产了、都富豪了;中国的房产市场在火上30年都没有问题。被金钱、利益面前,他们只能选择迎合开发商。媒体的摇旗呐喊在一定程度上也为房价的上涨起到了推波助澜的作用。同样,房地产数据统计方式存在"先天不足"。房地产数据统计由各省城调队从开发商那里而不是从市场采集,甚至是由开发商自行填报,准确性与可信度大打折扣。在利益的驱使下,开发商都是根据企业需要来填报。当房价上涨较快时,开发商倾向于低报销售价格,因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时,开发商又采取报高价格,给外界造成价格不断上涨的假象,因为他们担心房价的下跌会导致消费者购房的意愿下降。这样的统计数据有权威可言吗,可信吗?金钱决定脑袋的经济学家在中国为数不少。央行加息,许多人议论房价要降,马上就有经济学家信誓旦旦的宣称中国房价还要涨二十年!在金钱和良知面前,经济学家们,你们选择的是什么?中国的房地产是升还是降,只要问问这三只手就可以了。只要这三只手还在有力的支撑,中国的房产泡沫就会不断膨胀,直到迸裂那一天的到来!

因此,我们可以看出中国的房地产是存在很多问题的。它需要我们改进,为的是让更多的人们能够安居乐业。所以,我觉得要解决中国的房地产的问题,需要调整中央和地方的税收和其他收入的分配问题,适当的调高利息也可以控制很多信贷乱投放。其次是控制外汇的流入;最后,也是最主要的,打击那些开发商的惟利是图的违反法律、违反道德的行为。我相信,人人都有房住的一天迟早会到来的! 

参考文献】:

[1] 包宗华; 房价上涨来自怎样的供不应求 [J];城市开发; 200720

[2] 曲世军,张友祥; 我国房价上涨的原因及对策分析 [J];经济纵横; 200718

[3] 王章武; 房价上涨的利益分析 [J];苏州市职业大学学报; 200703

[4] 郭建; 南通市房价上涨的原因与对策建议 [J];市场周刊(理论研究); 200710期288

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