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房价为何会上涨

更新时间:2009-4-3:  来源:毕业论文

开发商对房价的影响

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。自从2004年以来房价在全国市场上一直居高不下。国家统计局统计显示,2004年全国房价涨幅达14.4%,比上年提高10.6个百分点;2005年商品房平均销售价格一季度上涨幅度是12.5%,二季度涨幅是10.1%,三季度涨幅是8.8%。对于大多数人来说,房子是他们一辈子只会消费一次的商品,近些年暴涨的房地产市场使得人们不得不关注其上涨原因及政府相应对策。

究房地产市场上涨因素我们自然就会想到房地产开发商追求利润的目的。在全国房地产市场普遍暴涨的环境中,开发商一直是最大的受益群体。一方面,城市土地和房屋建设的诸多资源仍然受控在政府及其官员手上,开发商经过几年的商业发展及往来,许多开发商与当地的政府官员保持了良好的关系,另外它的工作团队不断实现专业化,开发商实际上已经慢慢地变成了开发区域商品住房方面的垄断者。另一方面,居高不下的房价也引起了相关金融部门的关注,他们的前期开发资金也越来越难以获得。后期的售房中一旦遇到房价下跌或销售不畅,将遭受惨重的损失。因此,一些开发商就会在违反商业道德和法律的前提下,运用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工或其亲戚预购即将销售的房屋,制造房屋畅销假象;将商品房不断倒手,制造出当地商品房销售景气假象;另外还有秘密分阶段抬价,将各个待售楼盘逐个提价,最后每家开发商都会“无奈”地将房价一起抬到一个新高点。

现在开发商手中一般都囤有比较多的土地,现在房价还在不断的上涨,人们的需求还在不断的上升,开发商想让这种供给紧张的关系继续保持着,所以并不急着把手中的土地变成住房。资料显示,现在待开发的土地的总和比前几年开发土地的总和的六倍还要多。

房屋开发的主要成本就是土地成本,开发商对建筑成本一向是保密的,去年有人在深圳做了个调查发现房屋的建筑成本才1000多,而开发商确把房屋炒到600010000,还无赖的说现在是市场经济,一个愿卖一个愿买都是自愿的,所以开发商的暴利也是房价上涨的一个重要因素。

开发商开发一块地皮的时候大多是自己出一小部分资金,大多数资金是由抵押地皮而从银行贷款的,而贷款的多少是由房屋建造好之后的房价所决定的,也就是说房价越高,开发商从银行那里所得到的贷款也越多,进而能够购买更多的地皮,这样利滚利,就是他们赚取暴利的途径

2.供求关系对房价的影响

任何城市原有居住人口都无力带动如此之大规模的房屋需求,进而推动房价在短期内快速上升。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞在日前召开的第二届中国环渤海房地产论坛上表示。“我国房价过快上涨基本原因在于供应不能满足需求。”我国有13亿人口,现在全国正在工业化和城市化改革的进程中,同时也是一个发展迅速的发展中国家。因为这种特殊的国情决定了我们每年都有大量的非城市户口的外来务工人员进入大城市,对原本就紧张的城市住房问题进一步增加了压力。同时也由于经济的迅速发展和国民收入的提高,越来越多的人加入到购房族的行列当中。而城市在不断建设当中,旧的商品房以及老房子相继被拆除,拆迁户拿到补助金又会促使新的购房热潮,使原本就紧张的商品房愈加供不应求。然后再从房地产商那里的供给方面来看,城市的建设促使拓宽道路以及一些基本的交通设施,也压缩了城镇住房建设的空间。给人们以误导,影响人们的思考方式,提早了人们的预期。

而政府对外地人购房不加以限制,纵容炒房也是房价上涨一个主要原因,外地商人在炒房的同时,打破了当地供给关系的平衡,给开发商以错觉,间接的促使房价的上升,造成大多数真正对房屋有需求的本地人并不能购买到自己所需要的房子。而外地炒房团对购买的房子进行在处理的时候提高的房价,也就等于提高了购房者购房的门槛。虽然给当地的房地产行业造成了虚假的繁荣,但是其后果的是不堪设想的。

我认为如果要抑制房价过快的上涨,最简单的途径就是多建房,提高住房的有效供给,并且能够有效的提高外地炒房团购买房屋的门槛。房价的变化是说明住房供给与人们的需求是否平衡的杠杆。近几年的房价提升与人们的收入提升不成正比,这个就体现了住房的供给问题与人们的需求之间还是有很大的缺口的。

3.政府对房地产的宏观调控

由于房价的过快上涨,政府机关也对此做了一些相关的调整,对房地产市场进行的宏观调控。20041029日,中央银行宣布上调金融机构存贷款基准利率,由原来的1.98%提高到2.25%,一年的期贷款基准利率上调了0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存,贷款利率也做了相应的调整,而这次央行的这次调整贷款的利率刚一出台就引起了社会的强烈反响。对于社会的质疑,当时的央行的行长周小川指出,中国经济正从计划经济向市场经济转轨,还不会像成熟的市场经济那样表现出明显的经济周期性。在成熟的市场经济国家,由于经济的周期性比较明显,所以其利率调整也体现出周期性特点,一个阶段是加息,一个阶段是减息。实际上,央行对利率进行调整是为了更好的引导消费者对未来的房价产生一个合理的预期。而现在大多数个人住房贷款是一种中长期的贷款。此次央行的利率调整特别针对了中长期贷款。以前的房地产贷款是属于优惠利率,政策出台之后这种优惠的利率将得到终止。将更加理性的对待房地产消费的问题。

同时政府针对购房投机者炒房的事实,也出台了相应的法规加以限制,购房者在购买房屋之后5年内不能将房屋转卖,否则将付出大量的房屋转让税。这个措施很好的抑制了投机心理,间接的降低的房价,让真正有需求的消费者能够更加容易的购买到自己需要的房子。

4.股票市场对房价的影响。

今年股票市场的不景气,促使大量的股民抛售股票,手头有了大量的现金,而由于房市在近几年不断上涨,使得大量股民涌入房市,希望在房市获得更大的利润。大多数中国人认为现在中国正处在经济的高速发展期,人们对房屋的购买力将会不断的提升,而现在房价也在不断的上涨,买房子就等于资金在不断的升值。

5.一些特殊事件的发生也对当地的房价产生了巨大的影响。

就拿上海来说吧,世博会的召开,跨国公司的大量进入等一系列事件的发生对上海的房价也起了拉动的作用,世博会在上海召开,这是中国人向世界展现自己的好机会,但是也由于世博会的召开使上海在国际上的地位更加巩固,越来越多的外企到上海来投资办厂,而外企来上海办厂必不可少的要租用建筑场地,外企的员工以及老板也有购房的需求,他们的购买力明显大于上海本地市民的购买力,所以造成了建筑用地以及住房用地的进一步紧张,不能不说这对上海房价的提升没有影响。下面就来举例说明下这个问题:在上海,自2004年第三季度以来,外来人员购买高档房的比例不断上升。到了2005年一季度,中心城区高档房70%的买主是外地和境外人员。而且越是高档的房屋外地人在购房比例中所占的比重就越大,而高价房的上扬,对中低价房的走势也产生的巨大的影响,使市民不能理性的判断市场的供给关系,提前盲目消费,拉动了整个上海的房地产事业。

总的来说,我认为就是以上的五个原因导致了房价的不断上升,其中最重要的就是供求关系,政府的加息,并不能改变人们对房屋的需求。而且加息对于投机的购房者影响是很小的,因为大多有能力的投机者一般手头都有大量的资金,往往比较少的进行贷款,但对于普通购房者来说,确有不小的打击,因为普通购房者都是工薪阶层,必须通过贷款来购买房屋,提高了贷款利率就等于提高了购买的门槛。如果政府要真正改善这个情况的话,应该对购房者进行调查,对在同一地方购买大量住房的投机者加大打击力度,并且收取重税。同时也应该加大开发的力度,在建造房屋的时候可以更多选择建造一些小高层,来提高住房面积,对于一些经济上确实有特殊困难的人群政府也应该提供一系列的廉价房。同时政府也应该公开房地产商的建筑成本,让人们能够更好的判断房价理性消费,并且扩大人们可投资的范围,降低人们投资房地产的热情。还要把当地官员的任免与人民的民生问题挂钩,促使当地的政府机关能够真正的关系百姓的住房问题。

 

参考文献:《从资本金运作及预售制度入手破解房价异常上涨之谜》、《政府越调控房价上涨越快 购房者心理阴影增大》、《各方详解房价上涨的背后问题》、《外报分析中国房价上涨原因》。311
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