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中国房地产市场小小谈-企业管理论文

更新时间:2009-5-14:  来源:毕业论文

森の中国房地产市场小小谈
——第一次正式写论文,语言表述不当请原谅
论文摘要:
中国房地产业目前处于一个支柱型产业,它直接与国家的GDP增长有着相关性。对于近些年的楼市大涨的行市,我国采取的是宏观调控。在倡导和谐社会的今天,与之很不协调的物价房价的不断上涨对于百姓的压力,通货膨胀对于国家的危害。近年来不断的灾难,如何长治久安,刻不容缓。

关键词:
炒房 GDP 通货膨胀 宏观调控

0. 引言
吃穿住行,这是我们人类生活的必须之物,对于我们来说,这些物品一个也不能缺少。现在中国的现状已经变得相当的复杂,食品的价格在近一年中的涨幅几乎可以高达一倍。对于老百姓一定要居住的房屋,这两年的涨幅虽然没有前几年来的凶猛,但是,无论市区还是郊区房价与百姓的收入之间的不平衡还是相当大的问题。加上此次的2008年5月12日中国四川汶川地区发生了特大的地震,大量的房屋毁于一旦,道路受损,直至今日还有几条大型的隧道交通没有打通,物资无法运达。无论是今年年初的08特大雪灾还是此次地震,以及还有2个多月就要开始的08北京奥运会。中国的房地产市场发展到底会何去何从?

1. 现状
对于中国,房地产市场对于我国来说是一个支柱型产业,这是房地产业在我国国民经济中的地位。通过察看近年来的房地产投资额度占全社会固定资产投资[1](占GDP比率,见下表1)这一点可以看出:
1)中国的房地产投资,在国有固定资产中投资所占比例为18%,这是在所有行业中所占比例最大的。
2)房地产的投资增幅达到20%以上,虽然略低于固定资产的投资,但是基本上可以说是旗鼓相当的房展实力。
3)中国房地产投资占全国GDP的比例近年来不断提高增长,到2005年时达到8.65%,而2006年已达9.21%。引用原文分析“根据国际经验数据,一个产业的增加值占GDP的比重达到6%~8%时就成长为支柱产业。”
由此可以看出中国房地产业房展的现状。
 
表1 国内生产总值、固定资产投资、房地产投资额及其比值(1997~2006)
(单位:亿元)
由于本人相当喜欢听美籍华人郎咸平教授的有关中国经济的演讲评说,所以特此查阅了郎咸平教授去年8月19日在合肥演讲实录,原题为《世界与中国房地产现状及发展趋势》[2]。在该演讲中,郎咸平教授点明了一点,在中国是什么印象了房地产价格。这其实才是中国老百姓应该去了解知道的一点。以下引用教授的问题切入引言:
“更让我感到震惊、震撼的是,政府的宏观调控不但对房产价格、股市价格没有太大的帮助,反而推波助澜。上午宏观调控,下午房价大涨。为什么宏观调控对我们的地产跟股市没有太具体的作用呢?这一点我相信也已经在各位心中画上了一个非常大的问号。”
在中国,房地产业已经上升到一个产业型支柱的地位,但房价的节节高升,国家的宏观调控的作用是否可以真正意义上的对房价有一个调控呢?

2. 原因
首先我们来说一下,我国房地产符合支柱产业的原因。一共包括有三个特征,分别是:产业GDP贡献率高、产业关联度高、产业市场容量大。
我们知道,一个产业如果在GDP中所占比值高是一个产业为支柱产业的一个基本点。近十年来中国房地产业从复苏到初步发展、快速发展,已进入繁荣阶段,房地产投资的增速维持在GDP增速的两倍以上。支柱产业可以带动其他经济的发展,能发展出产业链,对于房地产有例如建筑、建材、机械、装潢业等相关产业。由此决定了其产业的产业链特别长,产业关联度也特别强高,其前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出,波及面非常广。然后,产业经济规模及其在全国经济中所占的比重这一点也是支柱产业的一个重要的指标依据。中国的房地产投资在2000年以来,一直保持在20%一上的增长率。为什么中国的房地产发展一再一再通过国家的宏观调控控制,但是火热的市场,依然是一年一年快速发展呢。
在2007年,我国的房地产市场有以下的几个特点:
1)我国房地产的开发投资者上升,住房投资的增速相对于过去有所加快
2)我国房地产市场需求增大,供与求的矛盾越加突出
3)我国房价普遍大幅上涨
有以下的数据:2007年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,新建商品住房销售价格同比上涨10.6%,二手房价格同比上涨8.7%。价格涨幅最大的前20个城市为深圳、上海、北京、宁波、乌鲁木齐、长沙等。
对于老百姓来说可能最最关心的也就是最后一条,在上海的我们也相当能明白近些年上海房价的涨幅是多么的夸张。记得过去5年上海郊区的商品房价约在2500~3000元/平方米(市区约在5000元左右),而如今的商品房房价已达到7000~10000元不等。就以我家的非商品房来说,8年前可以用8万元买下不带产权的二手二室一厅居民用房,可在两年前,同样的房屋需要35万才能买下。普遍上海的房价已经升高了1~2倍不等。
在郎咸平教授的观点中房地产的特征有三大项,这也解释了房地产成本怎么来的。
1)两大核心资源━━土地开发权以及银行信贷权。
由于这两个权力基本上操纵在政府的手上,只要在政府的手上就有"寻租"的可能。
2)地产市场的长流程管理。
这是一个腐败产生的根源,由于房产的立项到最后确定,这之中有100多个环节。对与每一个都需要政府公章的情况之下,腐败就很容易滋生,并且由于公章的原因而导致产业的成本上升,这一点是相当明显的。
3)地方政府的卖地心态。
这一点是由郎教授提出的一个很尖锐的话题,中国的房地产价格同全世界的各种价格相比较可以说是涨幅最大最快的——尤其可以指出的是“只涨不跌”。即使是现在的由胡锦涛总书记提出的和谐社会之下,房地产的涨幅只能是趋于平缓,而不可能出现“回光返照”现象。当然,由于老师也提到过,对于地方的各个政府,大家都希望自己这儿的地贵。那为什么希望“地贵”?其实也就说明了一点——政府卖地心态。房地产成本能不高上去么?

3. 未来
未来,中国房地产的未来何去何从?
通过郎咸平教授的演讲中我们可以了解一点,地方政府对于卖地的热衷是有原因的。这一点就是“GDP”,地方政府都以GDP增长为施政的目标(我们知道,卖地与GDP增长的不可估量的相关性。引用郎教授原话:“假设一个地方政府上台之后,他什么事情都不要做,他只要卖地就可以了,卖一块地GDP上升一块地,如果卖地的价格越高,GDP上升的越快。这也是为什么各地政府卖地。”)
从2006年起,中国政府就房地产增长进行了相当多的宏观调控,最让我们百姓所知的一点就是银行的储蓄加息。今年2008将进行2~3次加息[3]。最近一次加息可以参见银行第六次加息利率表[4]。
银行加息是一种宏观调控的手段,这种手段是相当切实有效的。当储蓄利息低的时候,大家一般就不会想到要去储蓄,这些资金就会用在投资中。投资当让包括很多种,炒房——就是其中一种。房价被哄抬而上,随后而来的就是产生经济泡沫。(泡沫消失后就什么也没有啦……)国家加息之后这些流动的资金就会大量流入国库,在炒房被禁止之后,这是国家回笼资金的一种相当快速的捷径。
不过郎咸平教授在2005年11月的时候在人民大会堂提出一个观点:那就是房改之后住不起房、医改之后看不起病、教改之后上不起学。这是为什么呢?
这就是所说的什么叫做"政府宏观调控必然失效"这个由郎教授提出的观点。之前所说的银行的利率提高对于老百姓来说的确会起到一定的作用,但是,对于过热的部门有什么影响吗(过热指的是部门想推动GDP上升这一点),这就是为什么说宏观调控对于房地产市场过热不能起到根源上的作用。无论利息如何的高,房价还是不断上升。对于那些个民营企业,他们的资金来源不是国有银行而是地下融资,这样的利率要比银行利率高很多。所以说反而会打击那些过度的部门(地下融资利率是银行的4倍,并且随之增长)。利率上升使得两极分化更厉害,所以就是所说的调控失败。(仅仅对老百姓起作用就国家来说是微不足道的。)
通货膨胀也是将来说必须面对的一个问题,它的严重之处是无法言语的。现在中国的各类食品的涨幅不比房价低,唯一没有变化的是工资——这就是一种通货膨胀(钱不值钱啦)。
房地产市场如何向一个健康的方向发展才是我们政府真正应该去面对的。和谐社会到底该是怎么样的?不要再以GDP为标准,相信中央政府会以环境污染、房价、居住条件、下岗工人,等等问题作为衡量干部的标准。

4. 结束语
中国本次的四川发生的特大地震对于中国房地产会有多大的影响,现在我很难做出思考与预测。本次中国的损失可能会抵消全国一年的收入。四川地区有多处的军事要地,国家的决策到底如何决定了当地灾民的何去何从。灾后重建工作也是对于房地产的一个很大的冲击,全国人民团结起来,即使此次灾害不会对国家今年度的规划有任何影响,但是我们还是要牢牢地记住这一天。市场的健康发展是大家所希望的,不要应了郎教授的一句话:"营商环境越恶劣,股市越火、楼市越火,泡沫越多;腐败越普遍,楼市越火、股市越火,泡沫越多"390

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