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业主委员会与物业企业矛盾的根源及解决办法

更新时间:2010-7-17:  来源:毕业论文
业主委员会与物业企业矛盾的根源及解决办法
随着《条例》以及相关配套政策法规的出台,更进一步明确了业主、业主大会、开发企业和物业管理企业多方的权利和义务,这对物业管理市场的进一步完善与成熟有着举足轻重的作用,也使业主委员会与物业管理公司这对“欢喜冤家”有了各自可依的法规。物业管理企业是小区服务管理的实施主体,业主委员会是小区服务管理的监督主体;两个利益不同的主体一旦协调不好,势必会产生矛盾冲突。目前的现实情况中,两者的对立关系大于协作关系,严重制约了物业管理行业的健康发展,也会给全体业主的心中留下一层不和谐的阴影。两者的矛盾表现在业主委员会成立后,把炒换物业管理公司作为“新官上任三把火”中的一把,物业管理公司常常成为维护业主“权利”的牺牲品。而物业管理公司也同样存在着为了某些利益,服务不够规范,对成立业主委会的积极性不高等问题,成为业主自发“起义”的导火索。
    
    两者矛盾根源主要可归纳为以下几个方面:
    
    一、业主委员会自身制度不健全、不规范
    
    (1)业主委员会的监督、制约制度不完善,参与社区管理力度不够。业主委员会中的委员均来自于小区居民,很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理工作不了解或知之甚少;要做好业主委员会工作,需占用很多委员大量的业余时间,对于大量繁杂的工作,他们力不从心或积极性不高也在所难免。虽然业主大会议事规则中明确规定业主委员会每年召开一次会议,但现实中很难定时召集,造成业主委员会常年不运作,使业主委员会成为摆设,不能定期召开业主大会,不能通报业主委员会和物业管理企业的运作情况,未能真正起到监督义务。
    
    (2)业主委员会的内部议事制度、决策机制不够健全。在业主委员会的内部没有建立相应决策、执行机制,导致内部被一些别有用心的少数人操纵。在《物业管理条例》第二章第十三条规定:业主大会分为定期会议与临时会议,定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,其中临时会议规定由20%以上业主提议便可召集。不难想象对于一个大的小区,20%的业主虽然只是一小部分群体,然而集中这些业主的意见,并非一件易事。再要求业主大会会议召集人就决议事项向区域内全体业主送达书面征求意见函,广泛听取并集中1/2或2/3以上业主的意见,就更是难上加难,而且还会产生各种漏洞,决策结果必然存在一定的局限性。业主委员会在重大问题上时常不表决,而业主委员会本身法律地位的不够确定、权利义务不统一的现况,使得物业管理中出现问题无人监督、管理。
    
    二、业主委员会人员组成复杂,人员素质良莠不齐
    
    一些业主委员会委员对物业管理的了解还完全停留在业余水平,对自身职责和权利义务也是一知半解,对自己的法律地位认识不清,加之对物业管理专业知识了解不多,往往越权行事,认识不到自身只能在业主大会赋予的职权范围内开展工作,只凭个人好恶来对待物业管理公司,在一些物业管理纠纷中有恃无恐,对待物业管理公司也骄横跋扈,稍有不满就以炒掉物业管理公司为要挟。另外,居住在同一物业区域内的业主的思想观念、消费水平各不相同,从这些业主中选出来的委员,代表的利益群体也不同,往往在内部成员之间就存在着利益冲突。
    
    三、物业管理公司自身运行中存在不规范问题
    
    虽然近几年随着《物业管理条例》的出台,物业管理行业在不断的规范,但一些物业管理企业仍不能严格履行物业管理合同,存在物业管理企业服务意识不强、管理制度不健全、物业服务质量不到位、收费标准和服务标准不能及时公布或明示等问题。由于业主委员会的成立对物业管理公司规范化管理服务、费用收取与支出起到一定制约作用,物业管理公司为了自身利益,惧怕业主委员会成立,对成立业主委员会百般阻挠,这种阻挠使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。
    
    四、国家相关行政主管部门监督的不均衡
    
    《物业管理条例》中对相关行政主管部门的监督管理职责做了明确的规定,现实中相关行政主管部门的监督管理主体主要侧重在物业管理企业,对业主委员会行为的监督少之又少,使得两个行为主体在受法律制约上不平等。政府主管部门不仅要促成、参与业主委员会的筹备与审批,更要在日后的运行中发挥指导和监督作用,业主委员会的行为应该接受政府行政主管部门的监管。
    
    那么如何才能解决上述问题,减少业主委员会与物业管理公司之间的矛盾纠纷,让两者达到双赢目的呢?对此,笔者有以下几方面思考:
    
    (1)在组建业主委员会的前期,主管部门应严把委员资格审核环节,推选那些热心公益事业,责任心强,公正廉洁,有毕业论文http://www.lwfree.cn一定业余时间的人员担任。对业主委员会的定期召开,相关政府主管部门应有一个监督机制,在召开定期的业主大会时可派相关人员做旁听监督,同时制定业主委员会的决策制度,保证业主大会的按时召开与决策的公正性,在加强监督的同时规范支持物业管理公司的工作。政府主管部门既能加强对物业管理公司的行业领导,又能对小区业委会的成立、管理、监督进行全面指导。
    
    (2)物业管理公司要规范自身的管理行为,加强企业服务意识,健全管理制度,贯彻落实行政主管部门的法律法规。遇到业主委员会不合理要求时,少一些抱怨,邀请行政主管部门共同参与议定。这样既充分尊重业主委员会对物业管理的监督作用,又能按法律法规来规范操作,从而推动物业管理的健康发展。
    
    (3)政府主管部门要加强对物业管理公司和业主委员会的教育学习,加强对业主尤其是业委会委员的物业管理知识教育培训。尤其要在各种公开场合宣传《物业管理条例》以及相配套的法律法规,要让他们懂物业管理知识更要懂法、守法。只有明了相互的权利和应尽的义务,对物业管理企业的权限职责以及业主的权限职责全面了解,这样才能相互协调沟通,相互理解,为创建和谐社区打下坚实基础。
    
    (4)要督促定期召开业主大会并对业委会进行换届选举。目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。另外,相对集中的业委会委员容易形成利益小团体,对物业管理服务制造障碍甚至与物业管理公司为敌。定期的选举促使业委会选举成为真正全体业主积极参与的利益团体,从而能更公正、公平的选拔有公益心、责任心强的业主来代表大部分业主利益。避免相对集中的现象,否则小团体只考虑小范围的利益,势必与其他业主内部产生矛盾,当矛盾越来越激化时,最后的结果会直接导致物业管理公司被炒出局。
    
    物业管理的实质,是通过物业管理公司提供的公共管理服务使物业保值、增值。目前,业主委员会及物业管理企业作为社区服务管理的两个重要主体,业主委员会的发展速度远落后于物业管理公司。业主委员会的规范化运作对于物业管理行业的规范化发展具有促进作用。因此要求物业管理公司做到“业主至上,真诚服务”的同时,业主委员会也应做到为了全体业主的利益,合理合法的运用职权,做到“合理监管,指挥得当”,集思广益,和物业管理公司一起为服务小区出谋划策,共建和谐社区。
    
    总之,理顺业主委员会与物业管理公司的关系任重而道远。
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