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基于ASP的小区物业管理之业主服务系统子系统的设计与实现

更新时间:2010-1-29:  来源:毕业论文

基于ASP的小区物业管理之业主服务系统子系统的设计与实现
文献综述内容:
一、前言
1.1选题背景
物业管理作为一个新兴行业,逐渐成为一个涉及社会方方面面,与千家万户息息相关的朝阳产业,目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着住房制度改革的不断深化,住宅产权多元化格局已经形成,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业,经历了从无到有、从小到大的发展过程,形成了多类别、多层次、多形式的物业管理局面,初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。我国加入WTO 后,物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。同时,随着我国经济发展和城市开发,住宅小区越来越成为居住的主流,小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件,根据需求分析,实现小区管理业务,效益已越来越明显。因此,开发一套小区物业管理业主服务系统以代替以前的繁琐的人工管理成为很有必要的。
1.2选题意义
随着市场经济的发展和人们生活水平的提高,住宅小区已经成为人们安家置业的首选,几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多,不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高,同时对物业小区的服务和管理也要求很高,诸如对小区的维修维护,甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好,做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理,其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理,这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业,是最关切老百姓实际生活的设计,各种人性化的配置,使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多,像小区中的汽车,小区附带设施,小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂,工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据,这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差,另外时间一长,将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。
     随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。
作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。
1.3 现代物业管理的特点及优缺点分析:
随着我国经济发展和城市开发,物业管理已形成规模,其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言,主要体现为:减少了大量的财政补贴,对住宅区开发企业而言,能提高物业市场竞争力,使开发企业的房产畅销,加速资金周转。同时,完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象,吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上,住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体,提高了房地产业的综合效益。但是,目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题:
1.物业管理架构不完善。目前,我国物业管理存在的首要问题是架构不完善,体制需进一步理顺和重新构建。其中,政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如,成都市近年来已竣工的住宅小区中,房屋及物业管理有三种基本形式:一是政府房地产管理部门管理的,二是房地产开发商以企业管理的,三是产权单位自管的,这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的,一些物业管理单位企业忽视自身建设,把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动,对企业发展和专业管理水平提高,一无规划,二无措施,没有明确管理目标责任制,企业既无压力也无动力,管理不计成本,年终无核算,对该建立哪些规章制度和管理标准,心中无数,照搬照抄了别人的规章制度,使这些规章制度流于形式。
2.配套设施运作不理想。目前,小区的投资建设与物业管理脱节,没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作,配套设施运作不理想,物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少,商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足,而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。
3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映(诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等),往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识,二无配备必要的维修队及设施,一旦接获维修投诉,只能向其他相关单位报告或申请维修,这显然不符合专业物业管理规范。
4.物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样,也需要资金的投入,在物业管理中,应该贯彻“谁受益,谁投入”的原则,形成物业管理资金的源泉。但是,传统的福利住房消费观还有相当的惯性,不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则,也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。
5.物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全,诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道,实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。
6.物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确,关系不协调,已成为小区物业管理中一大突出矛盾。
7.物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业,而着重于多种经营,或只限于收租金和一般养护维修,而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境,主动维修设备,提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及,更谈不上特约服务了。(八)地区间发展不平衡。各个省(市、区)申报参评全国优秀管理住宅小区,不足全国小区总数的30%,参评城市不到全国城市的1%,有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素,也有主管部门“重建轻管”的倾向
1.4 现行研究存在的问题及解决办法
国家应尽快出台物业管理专业性法规,规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利,以及相互之间的法律关系,进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用,为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境,使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。
1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为,单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制,且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律,对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约,包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。
2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼,可以帮助拟定完善、公正的业主合约(或房屋使用公约),并促使业主们签署,进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产,必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约,为未来业主进行自主管理创造必要条件。
3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理,实施注册和许可证制度,扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司,引导专业性物业公司向大型化发展,创造规模效益,并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。
4.设置机构,规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构,利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理,并尽快编制物业管理劳动定额,各物业各工种的工作量、材料消耗,及以机械台班损耗等做出明确的测定,使物业在竞争中一方面即可双向选择,又可防止物业行业不正当竞争。
5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司,将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果,促使物业公司提高自身综合管理水平,另一方面,业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。
6.加大监管力度,提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督,保证能及时到位,并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理,各项收费,房屋及公共设施,设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途,以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。
7.强化管理、树立品牌。
8.建立激励机制,促进物业行业健康发展。
二、综述
1.数据库技术概述
数据库技术是一门综合性的软件技术,是使用计算机进行各种信息管理的必备知识。它的发展有三个阶段:(1)数据在三个世界间的转换过程与E-R方法(2)三种结构数据模型(3)关系模型及关系规范化。
数据库(Data Base,DB)是一个有穷的、有结构的、有意义的、相关的、可共享的、利用计算机技术存取的数据集合。数据库管理系统是为定义、建立、维护、使用及控制数据库而提供的有关数据管理的系统软件。它实现建库、删库、修改、存储、检索和维护数据库的功能,向用户提供一整套操作命令,并负责解释执行这些命令。693

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