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房地产内部控制文献综述

更新时间:2012-3-17:  来源:毕业论文

一.房地产行业内部控制概述
内部控制是社会发展到一定阶段的产物,是现代企业管理的重要手段。内部控制制度是在一个单位中,为实现经营目标,维护资产完整,保证会计信息真实准确和财务收支合法合规,贯彻经营决策、方针和政策,以及保证经济活动的经济性、效率性和效果性,在本单位因分工产生的相互制约、相互联系的基础上的一系列具有控制职能的方法、措施和程序,并予以规范化、系统化,由此所形成的一整套严密的控制机制[1]。内部控制是企业大规模化和资本大众化的结果。20世纪初,随着股份公司规模日益扩大,所有权与经营权进一步分离,实践中逐渐出现了一些组织、调节、制约和监督生产经营活动的方法,为了纠错查弊,有些企业建立了简单的内部控制制度。最早定义内部控制的是1936年发布的《独立公共会计师对会计报表的审查》[2],该文件将内部控制定义为“为了保护公司现金和其他资产的安全、检查账簿记录准确性和可靠性,提高企业的经营效率以及促进企业贯彻既定的经营方针所设计的总体规划及所采用的与总体规划相适应的一切方法和措施。”
房地产业是一种地域性和阶段性很强的产业[3]。房地产企业内部控制的目标是确保单位经营活动的效率性和效果性、资产的安全性、经济信息和财务报告的可靠性。随着房地产业开发地域的拓展,项目公司越来越多,势必加大集团公司的管理难度,这就有可能造成边际投资效益的下降。因此,加强对房地产公司的内部控制管理,确保房地产企业经营的良性化运作,提高抵御风险的能力,正日益成为摆在大型房地产企业面前一个非常紧迫和现实的课题。
二.国内外房地产上市公司内部控制研究现状
(一)我国房地产上市公司内部控制研究现状
1.对内部控制不够重视.随着市场经济的发展,企业之间的竞争日益加剧,内部控制已经成为企业赖以生存和发展的有效管理工具。然而我国部分房地产企业,财务会计信息严重失真,各种违法乱纪现象愈演愈烈,严重扰乱社会经济秩序。造成这些问题的原因很多,但单位内部各项控制制度不完善或没有实行真正意义上的内部会计控制是最重要的原因之一。内部控制表面上看从数据人手是会计的事情,但内部控制的决策、执行、监督相分离是整体的管理过程,更是管理的提升,绝非仅会计工作[4]。2.企业内部控制的决策不科学。许多房地产企业在内部控制决策上,存在目标不明确、不细化,方法不科学,表现为企业内部控制过粗。无明细的规定,缺少科学性,实践性。例如:有些房产集I』=I由于没有月度T程预算,会计人员仅是核算当月成本,无法对整个项目成本实施控制。虽然企业制定各种财务、材料制度,但过于粗糙,执行时常违规。有些房地产公司对其分公司没有明确、细化的考核标准,分公司管理者对项目所消耗材料不关心,导致材料的浪费,项目成本大幅度增加等等,这些正是企业决策不细化,目标不明确等造成的。3.内部控制缺少弹性,不适应环境的变化在房地产项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于房地产项目建设周期长且不可重复性特点,有些公司不能适应环境变化或者在关键的过程出现内部控制失误,造成工程项目的延期或是经济上的重大损失。4.执行内部控制人员素质不高,激励机制欠缺执行内部控制人员:亡作责任性不强,如有些人忽视控制程序,错误判断,甚至相互串通舞弊等常常导致内部控制失灵。财会部门是内部控制的中心,财会工作是项综合性工作,这就要求财会人员既要有丰富的会计专业知识,又要懂企业的经营管理,还要通晓[5] ‘般的生产技术。只有这样,才能使内部控制制度得以有效实施。但从企业现状来看,财会人员的素质存在明显的缺陷,这也是内部控制制度失效的原因之一。5.内部控制监督乏力。虽然我国已形成了包括政府监督和社会监督在内的企业外部监督体系,但未能形成有效的合力,注册会计师监督作用并没有发挥出来。企业在内部控制监督上存在效率低下的问题,有的会计信息不清楚,监督控制无制度目标,有的监督体系
(二)国外房地产上市公司内部控制研究现状
随着内部控制理论的不断发展,比较有名的内控模式有美国的COSO、英国的Cadbury和加拿大的CaCO[6]。它们从不同的角度剖析了公司的经营管理活动,为营造良好的内控框架提供了一系列的趋于一致的政策和建议。其中美国的COSO模式从理论到操作方法上阐述了一整套完整的内控框架。内部控制的思想和实践可以追溯到公元3000多年前的美索不达米亚文化时期,历经数千年的丰富和完善,逐渐被人们广泛地接受和采纳。这一阶段也就成为英国公司治理问题研究的一个高峰期,各种专门委员会纷纷成立,并发布了各自的研究报告,其中比较著名的有卡德伯利报告(Cadbury Report,1992)、拉特曼报告(Rutterman Report,1994)、格林伯利报告(Creenbury Report,1995)和哈姆佩尔报告(Hampel Report,1998) [7]。在吸收这些研究成果的基础上,1998年最终形成了公司治理委员会综合准则(Combined Code of the committee on Corporate Governance)。综合准则很快就被伦敦证券交易所认可,成为交易所上市规则的补充,要求所有英国上市公司强制性遵守。这些研究成果从理论和实践两个方面,极大地推动了英国公司治理和内部控制的发展,尤其是卡德伯利报告、哈姆佩尔报告,以及作为综合准则指南的特恩布尔报告(Turnbull Report,1999),堪称英国公司治理和内部控制研究历史上的三大里程牌。美国次贷危机爆发后,此前持续10余年的房地产泡沫随即宣告破灭,美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。为了拯救楼市,美国政府通过整顿金融市场、加大财政投入等多种措施来试图挽救这场危机。同时也加大政府的监管作用。这些资金不能白用。于是国外在面对房地产内部控制是也在加大采用政府监督的措施。加大公司的内部审计力度,防止如同安然事件这样的一系列由于内部控制部严格导致的弊案。同时在信息披露上也严加控制,这样使得企业才有威胁力度,不至于造假欺骗投资者。外国在房地产行业进行的内部控制相对完善,但也缺乏执行力度,所以无论在国内还是国外政策的制定很重要,执行更重要,严格把关才能使房地产行业发展的更好。
三.房地产上市公司内部控制中存在的主要问题
房地产企业内控现存问题的主要原因,主要表现在观念、人员、体系等方面有关,部门之间缺乏有效的协调和牵制,往往造成管理脱节,产生漏洞,使人有机可乘。                            
(一)内部控制人员素质离现代内部控制的要求还有差距[8]
1 领导意志、因人设岗的现象还比较常见内部控制工作是政策性、专业性很强的工作,绝对不是随便谁都能干好的,但单位领导在配备内部控制人员时往往不能给予充分重视,在现实工作中,因人设岗,或者照顾“关系”不按要求配备合格内部控制人员的现象很多,这样在客观上,既影响了内部控制人员的整体素质,也对内部控制工作的开展造成了不利的影响。2 内部控制人员在自身素质方面没有“与时俱进” 当前,房地产企业的大部分内部控制人员为财会人员兼任或转行,知识结构单一,后期培训匮乏,内部控制技术落后,内部控制方法过时,工作内容面窄,要求他们完全胜任现代内部控制工作只能说是勉为其难。存在这些问题的原因是多方面的,但内部控制方法、技巧等知识上的原因是主要的。
(二) 对内部控制不够重视,缺乏正确的内控观念
内部控制制度是企业各个业务部门或人员,在业务运作过程中形成的相互影响、相互制约的一种动态机制,是具有控制功能的各种方式、措施及程序的总称,它绝不等同于规章制度,也不等同于内部管理,更不是组织计划。内部控制要以有效为前提,其关键是作为内控制度主体的经理和员工。由于一些中小企业的经理和员工对内控制度认识上存在偏差,导致企业认识不到内控制度的重要作用,造成企业的管理混乱。
(三) 内部审计职能弱化,内审范围狭窄、单一
内部审计是企业内部控制制度的一个重要组成部分。据调查,为数不少的中小企业没有设置内部审计机构,即使具有内审机构的企业,其职能也已严重弱化,不能正确评价财务会计信息及各级管理部门的绩效。于是,各级管理部门更加有恃无恐,趁机钻了内部控制的空子。另外,内部审计机构职能的发挥从很大程度上取决于企业最高层的主观意愿。由于内部审计只强调内部的监督性质,而未强调内部审计的服务职能,使得不少内审机构只开展财务收支审计和财经法纪审计,而忽视经济效益审计、经济责任审计等,市场观念、效益观念和服务观念不够明确,不能正确处理好监督和服务的关系。不科学、缺乏监督效力等。有些企业的内审人员虽然查出问题但难以处理,加之内审工作无考核机制,严重挫伤内部审计监督的积极性。
四.房地产上市公司内部控制建设的具体举措建议
完整的内部控制的作用主要表现在:一是保单佗经济活动的合法性;二是有助于管理层实现经营方针和目标;三是保护单位各项资产的安全和完整,防止资产流失;是保证业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性。ADC0809温度控制系统设计(流程图+电路图+汇编源程序)
(一)优化企业环境[10]
1、设置科学合理的组织结构,建立和完善业务授权制度根据《公司法》的规定,公司治理结构由股东大会、董事会、经理层和监事会组成。科学合理的公司治理结构能够发挥其固有的相互监督、相互制约、相互牵制的功能。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证,按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次是明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。比如,从投资控制方面,房地产集团可以对子公司的投资金额明确限度,超过限额需经母公司批准。如对规模大的子公司,自主投资限额为5千万元人民币,小公司为4百万元。2382

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