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住宅商品房价格国内外研究现状和发展趋势

时间:2019-01-08 21:23来源:毕业论文
Bertrand M.Roehner在《Real estate price peaks:a comparative overview》中强调,商品住宅价格高峰在许多工业化国家中发生,并且分享了很多以前的历史价格峰值的特点。文章指出,一次真正的价格上

Bertrand M.Roehner在《Real estate price peaks:a comparative overview》中强调,商品住宅价格高峰在许多工业化国家中发生,并且分享了很多以前的历史价格峰值的特点。文章指出,一次真正的价格上涨,一般要80%~100%。在高峰上行阶段,主要在伦敦、洛杉矶、纽约、巴黎、旧金山、悉尼开始预热市场,发展起来。本文给出了历史商品住宅价格高峰的例子;讨论了商品住宅价格高峰是否是人口或者投机交易产生的;并且分析了是什么造成了商品住宅的价格高峰,原因归咎于那些大城市,其经济发展带动了商品住宅业,并影响了周边城市。本文建议预测美国西部地区2005年—2011年期间的商品住宅价格,从而得出商品住宅价格高峰的特点和规律。同时指出,那些在股票市场中已经发挥关键作用的投资基金,已开始大量地投资于商品住宅,在将来,我们可以期待它们成为全球范围内的商品住宅市场主要参与者,这种转变会相当得快,如果这种高峰期的高度大大超过了以往的程度,那我们可以推断投资基金将能够在商品住宅资产和金融资产之间建立良好的沟通渠道。
国内研究现状32438
2002年,王吓忠先生在《我国城市住宅商品房价格及市场走向》中发表了以下观点:商品住宅的价格可分为成本价格、有效需求价格和市场价格。其中成本价格是从商品住宅开发商的角度来看的,也称为供给价格。论文网
成本价格(C)=总开发成本(ac)+开发商利润(b)+售税费(s)。
有效需求价格从消费者角度而言,是指具备对商品住宅支付能力的消费者,对商品住宅的需求价格。从理论角度:一般而言,市场价格应在成本价格和有效需求价格之间,才可能交易成功。

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此外,《商品住宅价格及定价策略分析》的作者袁志舜分析得出:商品住宅的价格结构包括生产成本、财务成本、销售成本、利润和税金等项目;商品住宅的定价目标有销售收入、市场份额和利润最大化;商品住宅的定价方法有成本加成法&市场定价法和差别定价法等。(袁志舜,《商品住宅价格及定价策略分析》,2004)
国内的环境影响评估处于起步阶段,研究案例很少而且以定性为主(贺崇明.邓毛颖,2001),定量分析即使有也存在很大局限性①。而国外相关研究很丰富,HedonIc②住宅价格法是其中估测外部性效果比较有效的方法。由于国内商品住宅市场是逐步发展的,到1992年才形成雏形,并且土地市场是一个不完全市场,数据收集的困难程度可想而知,加之诸多不确定因素,从而限制了这种方法在国内的应用。本次研究尝试应用HedonIc住宅价格法分析城市外部环境的影响.通过分析环境对住宅价格的影响反映其价值。(王德、黄万枢《外部环境对住宅价格影响的Hedonic法研究——以上海市为例》,2007)
根据(高霞,蒋立红,厉文平《城市商品住宅价格影响因素分析》,2008)可得:影响商品住宅价格的主要因子可以概括为城市基础设施和环境因子、规模因子、经济因子和区位因子。通过主成分回归分析表明,城市经济发展水平是城市商品住房价格的重要因素,城市基础设施和环境是商品住宅价格的重要制约条件。
最后,按重要性确定排序可以定为:城市经济因素,城市规模因素、城市基础设施和环境因素、城市区位因素。通过观察不难发现,经济的发展对商品住宅的影响起着主导作用。 住宅商品房价格国内外研究现状和发展趋势:http://www.lwfree.cn/yanjiu/20190108/29011.html
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